След години на свръхзастрояване по морските и планинските курорти само един зимен и един летен сезон със спад на туристите и намаление на цените на нощувките и услугите през 2009 г. се оказаха достатъчни, за да се появи нова ниша на пазара на имоти - продажбата на хотели, пише "Дневник".

След още един сравнително слаб зимен сезон и в навечерието на летния, очакванията за който също не са розови, предлагането - като се започне от малки семейни хотели и се стигне до бази с по 250 - 300 легла - продължава със същия темп. А купувачи все така няма, показа допитване на "Дневник".

Разнородни сигнали

"Продажбата на хотели е на същите нива от миналата година, няма увеличение на предлагането", смята Елена Иванова, председател на Съюза на собствениците на хотели в Слънчев бряг. Според нея на практика се продават същите хотели, които са се предлагали и миналата година, защото "вече никой не строи".

"Можем отговорно да кажем, че всеки хотел се продава в момента, ако има интерес към него", твърди Никола Стоянов, управляващ съдружник на www.BusinessForSale.BG, част от групата на агенцията за имоти "Бългериан пропъртис".  Наблюденията на оперативния директор на "Бългериан пропъртис" Полина Стойкова са,  че в сравнение с 2009 г. сега има по-малко хотели за продажба.

Според брокери на недвижими имоти във Варна особеност на пазара е, че повечето от собствениците на хотели не обявяват официално продажбата им. Така съставянето на цялостна картина става изключително трудно.

"Хотелиерите се притесняват, че официалната информация за продажба би могла да повлияе отрицателно на персонала, който и без друго не достига", обяснява Добромир Ганев, управител на компанията за недвижими имоти "Форос". "Така и към този момент не е напълно ясно колко и кои точно са хотелите, предложени на пазара."

Цифрите

На www.BusinessForSale.BG има обявени 52 оферти за продажби на хотели, 22 от които на морето. В сайта www.imot.bg има качени 774 обяви за хотели в цялата страна, 36% са на морето. Най-голямо е предлагането в морските курорти Слънчев бряг (26 хотела), Свети Влас (25), Златни пясъци (19). За малките хотели цените тръгват от 150 хил. и стигат до 1 млн. евро. Големите са на цени между 3 млн. и 16 млн. евро.

През лятото на миналата година в района на Южното Черноморие за продан бяха предложени повече от 200 хотела. За 85 от тях обявените цени надминаха 1 млн. евро. Още тогава управители на агенции за недвижими имоти коментираха, че подобни цени са нереално високи, особено на фона на развиващата се криза в бранша.

По-ниската интензивност на строителството по Северното Черноморие рефлектира и в по-слабо предлагане. В края на миналогодишния летен сезон в района на Варна бяха обявени за продажба над 70 хотела.

Сред тях имаше и няколко 4-звездни бази в курорта Златни пясъци. Част от тях бяха на различни фази от строителните работи или в етап на завършване. За 14 от хотелите собствениците им искаха 7-цифрени суми, като най-високата – 15 млн. евро, бе поискана за четиризвезден хотел в строеж със СПА център и няколко ресторанта.

Друг четиризвезден проект на първа линия в същия курорт бе предложен за 14.2 млн. евро, а срещу 13 млн. евро в курорта можеше да се купи 3-звезден хотел с 232 стаи, ресторант с 200 места и СПА център. Нито един от тях досега не е продаден.

Причините

Голяма част от хотелиерите не могат да се справят с трудностите, пред които кризата ги изправи - намалял брой туристи, по-ниски цени на нощувките и съпътстващите услуги, което ги обезкуражава и ги принуждава да продават, да затварят или да отдават под наем на някой по-ентусиазиран хотелиер, показват наблюденията на агенциите. Много хотели например са затворени от миналата година в изчакване на по-добри времена.

"Възвращаемостта от бизнеса с хотели е много ниска и несигурна и има нужда от много добър мениджмънт и маркетинг, за да бъде успешен", смята Никола Стоянов. Той даде пример с оферта за продажба на хотел в известен СПА курорт, получена преди дни. Собственикът продава, защото не може да се справи с управлението на хотела сам, въпреки че няма задължения.

Като цяло основните причини за продажбата на хотели са две. Едната е, че собствениците им нямат възможност да ги напълнят с туристи заради липса на умения и опит или защото не отговарят на повишените изисквания на съвременния клиент. Другата е, че са построени с кредити, които собствениците им не могат да изплащат.

Липса на купувачи

Интересът към покупка на хотели е много слаб и до сделки се стига много рядко, коментира Никола Стоянов. Той даде пример с хотел в Ахтопол, чиято цена е намалена от близо 400 хил. евро на 290 хил. евро. Купувачите се интересували защо е толкова ниска цената.

Отговорът бил, че собствениците са чужденци, няма кой да управлява хотела и той стои затворен, заради което искат бързо да го продадат. Според Стоянов интерес има към малки семейни хотели до 500 хил. евро, като цената за квадратен метър не трябва да е по-висока от 800 евро. Никой не се интересува от покупката на големи хотели и те стоят на пазара от доста време, е наблюдението на Полина Стойкова.

"Основно братушките имат интерес да купят хотели", смята Благой Рагин, председател на Българската хотелиерска и ресторантьорска организация.

"Основният проблем идва от факта, че повечето от хотелските бази сe обявяват за продан по пазарната цена за кв.м. жилищна площ, смята Добромир Ганев. В случая обаче става дума за бизнес и това променя коренно нещата."

"При формирането на цената му трябва да бъдат взети предвид преди всичко печалбите, които хотелът е генерирал за минали периоди, бизнес плановете за развитието му, контактите на хотелиера с туроператорските компании, прогнозните резултати и т.н., обяснява още Ганев.

Липсата на купувачи по Южното Черноморие се потвърждава и от анализите на бургаския клон на компанията за търговия с недвижими имоти "Адрес". "Въпреки интензивното предлагане няма данни за финализирана сделка за хотели по Южното Черноморие", каза Станислав Станев, консултант в "Адрес".

Най-вероятните причини за това са две. "Първата е, че потенциалните клиенти и до този момент очакват спадът на първоначално обявените цени да надхвърли 30-40% и така според тях да достигнат реалните си стойности. От друга страна, засиленото предлагане съвпадна с кризата в кредитирането", казва Станев.

Освен ниската доходност на инвестициите според брокери проблем за потенциалните чуждестранни инвеститори е и фактът, че категоризацията на голяма част от обявените за продажба бази не отговаря на международните стандарти.
 

Ваканционните комплекси

Апарткомплексите с ваканционни апартаменти и вили са все по-търсени от туристите заради по-големите пространства и екстрите, които предлагат, смята Полина Стойкова. Според нея обаче много малка част от тези комплекси се управляват на ниво.

На практика получаваш апартамент на цената на хотелска стая, казва Мартин Стоянов, управител на "Орко", специализирана компания в управлението на ваканционни имоти. Наблюденията му са за дългосрочност на сключваните договори. Руските туристи наемат ваканционни апартаменти за месец, два или целия летен сезон.

Другият тип наематели са българи от страната с бизнес по Черноморието, които държат заведения, магазини, каза Стоянов. Семейства с деца също избирали за летния си отдих ваканционните комплекси заради удобството на кухнята и пералнята. Например в момента месечният наем на апартамент с една спалня е 1000 - 1200 лева, а на ден цените се движат от 80 до 120 лева.

За разлика от хотелите, където липсват продажби, при ваканционните имоти нещата стоят по-различно. След като цените им паднаха с около 50% спрямо миналата година, в момента има много изгодни предложения, казаха от "Грийн лайф". По данни на компанията основните купувачи са руснаци и жители от бившите съветски републики.